경기도는 전문가와 함께 ‘경기도 도시재정비위원회 심의 기준’ 개정 태스크포스(TF)팀을 구성, 개선안을 마련한 후 25일 경기도 도시재정비위원회의 자문을 구했다.
도는 개선 방향과 관련, “뉴타운사업의 어려운 여건을 감안해 주민 부담을 경감하는 방향으로 검토하되, 국토계획법에서 정한 상한 용적률을 넘지 않도록 하고, 서민의 주거안정 및 주민의 재정착률 향상을 염두에 두었다”고 밝혔다.
‘경기도 도시재정비위원회 심의 기준’ 개정 주요 내용은 다음과 같다.
▲기준 용적률= 제1종 일반주거지역은 종전과 같이 180%를 유지하고, 제2종 및 제3종 일반주거지역은 각각 10% 상향해 210%, 230%로 조정했다.
▲완화 용적률= 기반시설 부지 제공시 부여하는 산정계수를 당초 1.3 에서 국토계획법 기준과 동일하게 1.5로 조정해 약 6%의 용적률 상승 효과가 예상된다.
▲추가 용적률= 저소득층을 위한 소형 분양주택(60㎡이하) 건설비율이 평균계획 비율 35%를 초과해 건설할 경우에 인센티브 부여키로 했다. 약 4~8%의 용적률 상승이 기대된다.
소형 분양주택 건설비율이 40%인 경우 약 4%, 45%인 경우 8%의 용적률 가산이 예상된다. 단, 40㎡이하 20%, 40㎡초과~50㎡미만 20%, 50㎡초과~60㎡미만 60%로 가정한다.
Q & A
- 제1종 지구단위 계획 수립 지침과 재정비위원회 심의기준(뉴타운사업) 적용 범위는?.
= 뉴타운사업은 '경기도 도시재정비위원회 심의기준'을 적용받으며, '제1종 지구단위계획 수립지침'은 적용받지 않는다. 다만, 녹지지역을 일반주거지역으로 변경하는 경우만 ‘경기도 제1종지구단위 계획 수립지침’을 적용한다.
제1종 지구단위 계획 수립 지침의 적용범위는 제1종 지구단위 계획, 도시개발사업, 도시정비사업(주거환경개선, 주택재개발, 주택재건축) 등이다.
- 이번 개정으로 증가되는 용적률은?.
= 경기도는 그동안 도촉법상 용적률에 비해 11~71% 낮게 ‘경기도 도시재정비위원회 심의기준’을 마련, 운용해 왔으나, 뉴타운사업 환경의 변화 등을 고려해 용적률 기준을 일부 상향 조정하면서 경기도의 서민 주거안정 정책 목적을 담아 개정해 총 20~24%의 용적률 상승 효과가 예상된다.
*총 용적률= 기준 용적률 + 완화 용적률(기반시설 부지 제공) + 추가 용적률(저탄소 녹색 및 소형 분양주택 건설비율) + 예외 용적률(지역 여건 등 불가피성).
- 용적률 상향 조정과 기반시설 확보 비율의 관계는?.
= 뉴타운사업 환경을 감안해 용적률을 상향하되 서민이 부담 가능한 주택공급 유도를 위해 소형 분양주택 비율과 용적률을 연계시켰다.
경기도 뉴타운사업지구내 기반시설 계획 비율은 평균 40%로, 도정법으로 추진하는 재건축사업시 19%, 재개발사업시 24%에 비해 기반시설이 양호하다.
기반시설(공원, 도로, 학교 등)은 인구 및 세대수 증가에 연동해 확보된다. 공원ㆍ녹지는 세대당 3㎡ 또는 전체구역 면적의 5% 이상이고, 세대당 학교시설 기준, 주택건설 기준 등 세대수와 연계된 부대 복리시설을 설치하게 된다.
- 이번 재정비 심의 기준 완화에 따른 기대효과는?.
= 2~3종 일반주거지역의 경우 약 20~24%의 용적률 상향으로 주민 부담이 경감되고, 용적률 상향을 소형 분양주택 건설 비율과 연계시킴으로써 서민 주거안정 향상이 기대된다.
- 60㎡이하 소형 분양주택 건설 비율을 35%로 정한 이유는?.
= 경기도 뉴타운사업지구내(촉진계획결정 구역별) 60㎡이하 소형 분양주택 평균계획 비율은 약 35%로, 소형 분양주택 건설 유도를 위해 평균비율 이상의 소형주택 계획시 추가용적률을 부여한 것이다.
특히, 60㎡이하 소형주택을 40㎡이하, 40㎡초과～50㎡이하, 50㎡초과～60㎡이하로 세분해 40㎡이하에 더욱 가중치를 두었으며, 서민을 위한 소형 분양주택이 확대 공급될 것으로 예상된다.
- 이미 결정된 뉴타운사업에도 이번 개정(안) 반영이 가능한가?.
= 경기도내 뉴타운 사업지구 모두 적용 가능하며, 이미 결정된 지구도 변경 절차를 통해 반영이 가능하며, 인구 50만 이상 대도시는 시장이 자체적으로 시행 가능하다.
지구단위 계획이란
지구단위계획이란 당해 토지이용을 합리화하고 그 기능을 증진시키며, 경관․미관을 개선하고 양호한 환경을 확보하며, 당해 구역을 체계적․계획적으로 관리하기 위해 도시관리계획으로 결정하는 것을 말한다.
지구단위계획의 종류(국토법)는 △제1종 지구단위계획(도시지역)= 토지이용의 합리화ㆍ구체화, 도시 또는 농ㆍ산ㆍ어촌의 기능 증진, 미관 개선 및 양호한 환경 확보를 위해 계획하는 것으로 그 목적으로 하고 있다. △제2종 지구단위계획(비도시지역)= 계획관리지역 또는 개발진흥지구의 체계적ㆍ계획적 개발 또는 관리, 건축물 그밖의 시설의 용도ㆍ종류 및 규모(건폐율, 용적률)의 완화를 목적으로 하고 있다.
기반시설의 종류(국토법)는
△교통시설= 도로ㆍ철도ㆍ항만ㆍ주차장ㆍ자동차 정류장ㆍ궤도ㆍ운하, 자동차 및 건설기계 검사시설, 자동차 및 건설기계 운전학원 △공간시설= 광장ㆍ공원ㆍ녹지ㆍ유원지ㆍ공공공지 △유통ㆍ공급시설= 유통업무설비, 수도ㆍ전기ㆍ가스ㆍ열공급 설비, 방송ㆍ통신시설, 공동구ㆍ시장, 유류 저장 및 송유 설비 △공공ㆍ문화체육시설= 학교ㆍ운동장ㆍ공공청사ㆍ문화시설ㆍ체육시설ㆍ도서관ㆍ연구시설ㆍ사회복지시설ㆍ공공직업훈련시설ㆍ청소년수련시설 △방재시설= 하천ㆍ유수지ㆍ저수지ㆍ방화설비ㆍ방풍설비ㆍ방수설비ㆍ사방설비ㆍ방조설비 △보건위생시설= 화장시설ㆍ공동묘지ㆍ봉안시설ㆍ장연장지ㆍ장례식장ㆍ도축장ㆍ종합의료시설 △환경 기초시설= 하수도ㆍ폐기물처리시설ㆍ수질오염 방지시설ㆍ폐차장 등을 말한다.
소사ㆍ원미뉴타운지구 분양주택 계획 비율
경기도내 촉진계획 결정지구 15개 지구 가운데 항공기 고도제한을 적용받는 2개지구(부천 고강지구, 평택 신장ㅈ구)를 제외한 13개 지구의 분양주택 계획 비율을 보면 총 12만3천55세대 가운데 60㎡ 이하는 4만2천869세대(34.84%), 60～85㎡는 5만4천324세대(44.15%), 85㎡ 초과는 2만5천862세대(21.01%) 등이다.
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부천시 소사ㆍ원미뉴타운지구의 분양주택 계획 비율은 다음과 같다.
▲소사뉴타운= 총 1만8천913세대 △60㎡ 이하 5천860세대(30.98%) △60～85㎡ 8천289세대(43.83%) △85㎡ 초과 4천764(25.19%).
▲원미뉴타운=총 1만3천756세대 △60㎡ 이하 3천950세대(28.71%) △60～85㎡ 6천700세대(48.71%) △85㎡ 초과 3천106세대(22.58%).
