△소사뉴타운 총괄계획가(MP) 신중진 교수(성균관대 건축학과)

신 교수는 “자신이 다른 지역의 5곳 뉴타운사업을 맡아본 경험에 비춰볼 때 다른 곳은 지역주민들의 의견을 반영하기 보다는 사업시행계획에 맞춰 일방적으로 추진하는 경우가 많았다”면서 “소사지구는 부천시와 경기도에서도 큰 관심을 갑고 있고 지역주민들의 의견을 충분히 반영할 수 있는 언로(言路)가 활짝 열려 있는 만큼 지역주민들의 뜻이 충분히 반영된 뉴타운사업이 추진될 수 있을 것”이라고 덧붙였다.
소사뉴타운은 250만㎡(79만평)의 전체 면적에 대한 개발 청사진은 ‘걷고 싶은 도시, 살고 싶은 소사’를 테마로 특성화 계획에 따라 거리 곳곳의 설치되는 각종 공공시설물마다 소사에 대한 역사성을 부여하는 ‘공공디자인’을 도입하고, 상동신도시 내 인공 하천인 시민의 강과 흡사한 2개 지류의 생태하천이 조성되며, 현재 4만4천㎡의 공원 및 녹지면적을 33만㎡로 확충해 중심축 거점공원인 소사공원을 비롯해 2개 커뮤니티공원(복사골·역곡공원), 3개의 자연친화형 공원, 건강레저공원(괴안공원), 2개 생태공원(역곡천·소사천공원) 및 2개 테마놀이공원 등이 들어설 예정이다.

또한 자전거 이용 활성화를 위해 괴안회주로와 소사로 등지에 총연장 8.5km의 자전거도로를 조성하고 자전거 전용주차장도 설치되며, 전체 계획세대수는 현 세대수와 같은 3만4천여세대이고, 소사뉴타운 전체 평균 용적률은 230% 정도다.

주민설명회 후 주민들이 주로 질문을 던진 것은 사업성이 있도록 용적률을 좀더 높여달라는 것이었고, 현재 소유한 땅 지분에서 뉴타운개발시 얼마만큼 더 배정받게 될 것인가와 관리처분을 위해 건설업체와 조합이 분양가를 구성하는 땅값(대지비)의 평가를 아파트 완공 후 예상가격인 ‘종후 감정평가액’ 에서 얼마를 더 부담하고 아파트를 배정받을 수 있느냐는 것이었다.

△부천시 뉴타운개발과 김홍배 과장(스크린 화면)이 소사뉴타운 주민설명회가 끝난 후 주민들로부터 추가질문을 받고 답변을 해주고 있다.

부천시는 이와 관련하여 “소사뉴타운지구의 전체 평균 용적률이 230% 정도 되는 만큼 충분하다”는 입장이며 “사업인가를 받은 후 관리처분에 따른 ‘종후 감정평가’와 관련하여 현재 소유한 토지 및 건물 재산이 1억원이라고 할 경우 종후 평가에서 조합원들에게 평당 1천만원을 부담하게 된다면 30평 아파트를 신청하면 3억원이 돼 기존 재산 1억원을 제외한 2억원을 더 내면 되게 된다”고 설명했다.

시 뉴타운개발과 관계자는 “소사뉴타운의 경우 현재 갖고 있는 땅 지분이 10평이라고 한다면 2배 정도인 20평 정도의 아파트를 배정받는 것으로 이해하면 된다”고 말했다.

시 관계자는 또 최종적인 권리가액을 결정하게 될 개발이익 비례율(개발이익 비율을 말하는 것으로, 사업속도가 빠르고 조합운영비 및 조합원수는 적고 건립세대는 많을 때 높게 책정되는 게 일반적임)은 수도권 지역의 경우 80%(소유지분이 1억원이라면 8천만원만 인정)로 책정된 상태이지만, 소사뉴타운은 95% 이상을 허용해 주민들이 더 이익을 받을 수 있도록 했다고 밝혔다.

*재개발지역 조합원의 분양기준가액의 산정 방법은 종전 토지 및 건축물의 평가액 × 개발이익 비례율이며, 개발이익 비례율이란 재개발 사업 완료시 대지 및 건축시설의 총가액에서 총사업비용을 제외한 금액을 재개발 이전 토지 및 건축물 가액의 합계로 나눈 금액을 한다. 개발이익 비례율이 높을수록 조합원 개인에게 돌아가는 몫이 많아지므로 그만큼 투자가치가 높아진다는 것을 의미한다.

따라서 비례율은 조합원의 투자 수익을 가늠할 수 있는 잣대이며, 재건축이나 뉴타운개발에서 무상 지분률과 비슷한 개념으로 보면 된다. 비례율이 높게 나오는 곳은 국공유지보다 사유지 비율이 높은 구역, 사업 면적에 비해 조합원수와 세입자수가 적은 구역, 건축비가 적은 구역 등이다.

예를 들어 자신의 지분이 15평인데 시세가 1억원이고, 감정가액이 7천만원, 비례율 85%를 적용해 32평형 기준 조합원 분양가 3억원이라 가정할 경우, 조합원 추가부담금은 조합원 분양가(3억원) - 감정가(7천만원)×비례율(85%)= 2억4천50만원이 나오게 된다. 따라서 32평형 투자시 총 투자비는 3억4천50만원이 되는 것이다. 따라서 비례율을 어떻게 받느냐에 따라 조합원의 수익이 달라지게 되는 것이다.

한편 주민설명회에 앞서 홍건표 시장은 인사말을 통해 “소사지구는 부천시가 태동한 발자취가 있는 곳이어서 부천을 랜드마크(Land Mark)할 수 있는 지역”고 강조하며 “소사~ 원시간 복선전철과 연계하여 고질적인 교통문제를 해결하고 다양한 경제 기능이 집적될 수 있도록 소사역세권을 입체적, 복합적으로 개발하여 도시이미지를 특화해 소사지구의 가치 상승을 통한 뉴타운사업의 성공적 추진을 기하고자 하는 지역”이라고 밝혔다.

홍 시장은 또 “불합리한 도로 구조개선과 남북간 도로 연결을 원활히 하고 역(驛) 광장 확보, 중앙공원 및 성주산과 연계된 녹지축 조성, 복개된 하천 복원 등 특성화 사업 등을 통해 쾌적하고 품격있는 도시로 조성, 후세대가 사는데도 불편이 없는 도시기반을 만들 것”이라고 덧붙였다.

홍 시장은 특히 “부천시 도시 경쟁력을 높여 일류 명품도시로 만들어 나갈 뉴타운사업은 눈에 보이는 성과가 나타나기까지는 상당한 시간이 소요되고, 사업의 성격상 주민 재산권과 밀접한 관계가 있으므로 주민들의 적극적인 참여와 관심을 통한 이해와 협조가 있어야 성공하게 된다”며 “(지역주민들의) 많은 협조를 당부드린다”고 말했다.

홍 시장은 이에 앞서 뉴타운사업을 추진하게된 배경에 대한 언급이 있었다. “부천시는 지난 30여년간 짧은 기간에 급속도로 성장 발전해왔으나 구시가지의 대부분이 60년대 말부터 80년대 중반까지 토지구획정리사업으로 조성돼 도로망이 협소하고 교통소통이 어려우며 문화, 복지, 교육환경이 열악하고 공원 및 녹지 부족과 특히 주차장이 없는 등 중동 및 상동지역에 비해 상대적으로 낙후돼 있다”고 구시가지의 여건을 설명했다.

홍 시장은 “이에 따라 신·구 도시가 균형발전을 위해 기성 시가지에 대한 광역적이고 체계적인 정비가 필요한 실정”이라며 “부천시는 이러한 구도심의 열악한 주거환경과 도시문제를 해결하기 위해 재개발사업을 추진했으나 그동안 추진해온 재개발사업은 소규모 재개발사업으로 인해 난개발이 됐다”고 지적했다.

홍 시장은 “그러나 ‘도시재정비촉진을 위한 특별법(도촉법)’이 제정됨에 따라 지난해 3월12일자로 원미·소사·고강지구를 재정비촉진(뉴타운)지구로 지정하고 4월15일부터 계획수립을 위해 지금까지 39회에 걸쳐 도시계획·교통·공원·녹지·건축계획과 특성화 계획 등 전반에 대해 교수·전문가 등이 참여하여 도시구조 개편을 위한 노력을 해오고 있다”고 말했다.

이날 소사뉴타운 주민설명회에 참석한 한나라당 차명진 국회의원(부천 소사구)은 “의정활동기간 모든 역량과 힘을 다해 소사뉴타운의 성공적 개발을 위해 최선을 다하겠다”고 밝혔다.

차명진 의원은 특히 “정치를 은퇴한 이후에라도 당시 소사뉴타운을 차명진이 잘했다는 말을 주민들로부터 듣고 싶다”면서 “소사뉴타운을 위해 애쓰시는 홍건표 시장과 부천시공무원들에게도 격려의 박수를 보내자”고 말해 참석한 주민들이 큰 박수를 보내주기도 했다.