원미뉴타운 지구 내 춘의11구역(특별계획구역)인 원미구 춘의동 39-1번지 일원 48만4천48㎡ 규모의 춘의공업지역인 입지업체 56%가 재정비가 필요하다고 인식하고 있으며, 44%는 뉴타운사업에 따라 재정비되는 것으로 선호하고 있는 것으로 나타났다.

특히 향후 재정비 추진방향에 대해서는 48%가 현재 지역을 단계별로 재개발 후 재입주를 가장 많이 꼽았고, 주변 임시 용지로 이전한 뒤 재정비 후 재입주(22%), 노후공장 개별 재건축(13%), 공공기관ㆍ공공시설ㆍ민간 개별공장 재정비(13%), 민간주도 재개발(4%) 순으로 꼽았으며, 재정착 의향은 28%가 높다고 답했고, 64%는 조건(인센티브 등)에 따라 다르다고 답했다.

이는 재정비를 한 뒤 타지역으로 이전 보다는 재입주를 선호하고 있지만 재정착에 걸림돌이 되는 요소로 시설 이전 비용(60%)과 임대료 상승(24%)으로 나타남에 따라 재정착을 유도하기 위해서는 각종 인센티브 지원 및 법제도화(현 부천시 기업육성지원조례에 산업뉴타운 지원사항 추가)가 필요하다는 의견이 제시됐다.

부천상공회의소(회장 장상빈)가 ‘부천시 뉴타운 개발에 대응한 기존 공업지역의 최적 활용 방안’에 대해 아주대학교 산학협력단(단장 이정태)에 연구용역을 의뢰, 20일 오후 열린 ‘제16차 부천지역경제발전방향 심포지엄’에서 책임연구를 맡은 제해성 원장(아주대 산업대학원)은 춘의공업지역 입지업체 중 25명의 사업주를 대상으로 뉴타운 도입에 따른 의식조사를 실시한 결과, 이같이 응답했다고 밝혔다.

뉴타운사업으로 복합개발을 찬성한 이유로는 지역 전체 발전(39%), 미관 및 환경개선(23%), 재산가치 증가(15%), 지구내 교통문제 개선(15%), 노후 건축물 제정비(8%) 순으로 각각 꼽았다.

재정비 및 복합개발의 불필요(16%) 및 보통(28%)이라고 응답한 사업주들의 경우 반대 이유로 이전 비용 및 건설비 부담(50%), 현 입지 만족(27%), 임시 이전지 확보 및 비용부담(18%), 주요 협력업체 근접 위치(5%) 순으로 각각 꼽았다.

이에 따라 춘의공업지역이 원미뉴타운 개발로 이전이 불가피할 경우 이전 비용 및 대체용지 마련이 필요하다는 것을 시사하고 있다고 연구용역을 맡은 아주대 연구팀은 분석했다.

또 응답업체 76%가 현재 공장입지에 대해 만족하고 있는 이유로는 거래업체 근접- 물류작업 용이- 인력확보 용이- 토지 투자가치 상승 순으로 각각 꼽았다. 이에 따라 춘의공업지역의 입지업체들에게 대해 이주 보다는 정비 방향으로 정책을 선회할 필요가 있는 것으로 분석됐다.

하지만 산업활동 만족도에 있어서는 64%가 보통이라고 응답했고, 36%가 만족한다고 응답해 입주 만족도(70%)에 비해서는 훨씬 낮은 수치를 보였다. 이는 도심 입지 편리성은 있는 반면, 노후한 주변환경에 대해 불만이 있음을 시사했다.

이로 인해 응답업체 44%가 ‘3년 이내 이전 의향이 있고’, 24%는 ‘고려중’이고, 32%는 ‘이전 계획이 없다’고 응답해 앞으로 춘의공업지역 입지업체들의 수는 감소될 것으로 예상됐다.

이전 사유로는 기존 공장부지가 뉴타운개발로 주거지에 편입(35%)을 가장 많이 꼽았고, 사업장 확장(30%), 물품 운반의 어려움(20%), 기타(5%) 순으로 꼽아 기존 공업지역 유지 방안 및 물리적 개선 필요가 있음을 시사했다.

결국 춘의공업지역은 기존 공장용지의 존치라는 큰 틀속에서 원미뉴타운 개발과 맞물려 특별계획구역으로 (가칭)춘의산업뉴타운 개발계획안을 마련해 재정비를 위한 단계별 세부계획을 마련할 것을 아주대 연구팀은 주문했다.

그 절차는 산업개발진흥지구 지정→ 핵심 인프라(도로, 주차장 등) 지원→ 경관 녹지 및 공원, 편의시설 공급→ 블럭별 정비구역 지정→ 1차 시범사업 및 지원센터 설립→ 거점 확산형 순차적 재정비 순으로 제시됐다.

우선, 부천시에서 산업개발진흥지구 조례를 제정해 원미구에서 타당성을 검토해 개발계획을 수립해 시에 제출하면 (가칭)산업 및 특정개발진흥지구 위원회 심의 및 승인을 받아 산업뉴타운지구로 지정할 필요성이 있다는 것이다.

다음으로는 도로 및 주차장 등 핵심 인프라에 대한 시의 재정 지원 및 선(先)계획(도시관리계획) 후 민간의 자발적인 참여를 유도해 계획적인 인프라 구축 및 확충 유도가 필요하며, 그 다음으로 기존 뉴타운 녹지 및 광장 계획과 주변 타 용도시설과의 완충 역할을 위해 지구 주변부 중심으로 경관 및 녹지시설과 편의시설 추가 공급을 통해 입주민 만족도 향상과 민원 해소 방안이 필요하고, 기존 개별공장의 재건축 및 재개발에서 탈피해 블록별 정비구역을 지정해 개발을 통한 통합 재정비 방안이 필요하다고 제시했다.

이어, 1차 시범사업 및 지원센터 설립을 통해 임차 형태 및 규모에 따른 사업장 유형별 다양한 정착 유도와 이주 방안 계획을 수립해 자체 재정비 및 부천시 외부 이전 방지 방안 마련이 필요하다고 주문했다.

사업장 유형분석 및 수요조사를 실시한 결과, 최우선 개발모델(안)은 임대형 아파트형공장ㆍ자체 증개축ㆍ산업단지 이전 등이며, 중소규모 임차 형태(지구내 시립 임대 아파트형공장 이주 유도), 대규모 임차형태(자체 재정비 유도), 중소규모 토지주 직영(2~3개 중규모 합동개발 유도), 대규모 토지주 직영(자체 재정비 및 산업단지 이전 유도) 등으로 나타났다.

특히 개별 공장별 노후도 및 블록 내 유휴지 분석을 통해 1차 시범블럭을 선정하고 2~3개 규모의 중규모 개발이 이루어지도록 유도하고 1차 시범블럭의 경우 고밀도 복합개발로 유도해 협소한 부지의 최대 유효화가 필요한 만큼 (가칭)부천시 도시개발공사 지원센터(시립 임대형 아파트형공장 및 서비스 기능)의 개발 및 지원이 필요하다고 제시했다.

춘의공업지역에 아파트형 공장 설립을 위해서는 토지사용권의 원활한 확보를 위해 토지보상 후 재입주 유도 방안ㆍ신규 산업단지 조성후 1대1 이전 방안ㆍ토지 장기임대방식 등 다양한 방법을 통해 효과적인 토지 확보가 필요하고, 기존 아파트 및 단독주택 등의 재건축 및 재개발 개념을 도입해 토지 권리가액에 대한 건물 무상 사용 및 분양, 임대권을 부여해 기존 토지주의 불편 및 손해를 최소화 해야 한다는 것이다.

이어 (가칭)부천시 도시개발공사에서는 증축 부분에 대한 외부기업 분양을 통해 사업비의 최소화 유도와 나머지 부분에 국고 지원 및 기금 활용을 통해 영세 상인을 위한 장기 임대시설을 제공토록 유도하고, 기존 도시계획 규제(용적률 등)를 대폭 완화해 고밀도 개발 및 이주를 위한 무상 사용권을 부여해 임시 이주시설로 활용하며, 제정비 후 재입주 기업에게는 인센티브를 제공해 부천시 이외의 지역으로 유츨을 방지한 노력이 필요하다고 주문했다.

거점 확산형 순차적 재정비(안)으로는 시범 블럭 내 임대형 아파트형 공장 설립을 통해 지구내 임대형 중소사업장을 중심으로 이전을 유도해 다수의 유휴지를 확보하며, 이전 유휴지를 통해 각종 기반시설 개선 및 편의시설 확충 유도 및 지원을 하며, 시범블럭 내 토지주 직영공장에 대한 각종 인센티브 제공을 통해 자발적인 재정비를 유도하고, 지구 외 타블럭에 대한 시범블럭 이전을 유도해 각 블럭별 유휴지 확보 및 지원센터 지원을 통해 거점 확산형 순차적 재정비로 노후화된 인프라 및 개별공장 개선을 적극 유도할 필요가 있다고 제시했다.