이날 간담회에서 논의된 주요 내용은 다음과 같다.
◆1기 신도시 선도지구 선정계획
▲선정 규모= 1기 신도시 정비 선도지구는 분당 8천호, 일산 6천호, 평촌 4천호, 중동 4천호, 산본 4천호+α(신도시별 1~2개 구역)의 범위에서 선정한다.
선도지구는 1기 신도시 각 지자체가 지역별 주택 재고, 주택수급 전망 등을 고려하여 세대 수로 제시된 기준물량 내외에서 선정하는 것을 원칙으로 하되, 기준물량에 더해 1~2개 구역을 추가로 선정(구역별 주택호수가 상이하고 1개 구역만으로 기준물량을 초과할 수 있는 점을 고려해 산도시별로 1~2곳 추가 선정 허용→ 다만 α 물량은 기준물량의 50% 이내)할 수 있게 하여 선도지구를 선정·관리하는데 지자체의 자율성을 강화했다
이에 따라 올해 선정되는 선도지구의 규모는 전체 정비대상 주택물량의 10~15% 수준이 될 것으로 예상된다.
올해 선도사업 선정 이후에도 매년 일정 물량을 선정해 사업을 추진하고, 시장 여건에 따라 선정 물량 조정, 인허가 물량 관리, 이주시기 분산 등을 시행할 계획이다.
▲선정 방식= 주거단지 정비형, 중심지구 정비형 등 사업 유형과 연립주택, 아파트, 주상복합 등 주택 유형에 관계 없이 단일 기준에 따라 고득점 순으로 선정한다.
다만, 특정 유형에 쏠림이 발생되지 않도록 지자체가 유형별로 안배할 수 있게 했다.
아울러 주택 정비가 포함되지 않은 기반시설 정비형, 이주대책 지원형 등은 선도지구와 별개로 지자체가 직접 특별정비구역을 지정할 계획이다.
▲선정 기준= 선정 기준은 국토교통부가 제시하는 ‘표준 평가기준’을 기본으로, 지자체가 지역 여건을 고려해 세부 평가기준과 배점을 조정할 수 있도록 했다.
다수의 평가항목을 두고 지자체 및 관련 전문가와 수차례 논의한 결과, 선정과정의 객관성 확보를 위해 평가기준을 최대한 간소화햤으며, 기본계획이 수립되기 전에 선도지구 공모가 이루어지는 점을 감안해 개발계획 등 정성평가 없이 정량평가 중심으로 평가기준을 마련했다.
다만, 지역 여건을 고려해 지자체가 필요하다고 인정하는 경우 10쪽 이내의 개발 구상안을 접수 받아 정성평가도 가능하다.
◆표준 평가기준 (1기 신도시 적용)
▲평가항목 ① 주민동의 여부(배점 60점)= 새부평가항목(•주민동의율(특별정비구역 내 전체 토지등소유자 동의율)= 50%는 10점, 95% 이상은 60점. ※ 신도시별로 제시된 50%, 95% 등 기준은 제출된 공모 신청 구역들의 동의율 최소·최대값 등으로 대체 가능, 이하 다른 평가기준도 동일, ※ 사잇값: 직선보간 산출),
▲평가항목 ② 정주환경 개선의 시급성(배점 10점)= 세부평가항목(•통합구역 내 세대당 주차대수= 세대당 0.3대 미만은 10점, 세대당 1.2대 이상은 2점. ※구역 내 총 주차대수를 총 세대수로 나눈 값(주택단지를 대상으로 산출)으로 사잇값은 직선보간 산출),
▲평가항목 ③ 도시기능 활성화 필요성(배점 10점)= 세부평가항목(•필요시 공모기관에서 평가항목을 구성하여 평가 가능(정성평가 가능).
▲평가항목 ④ 정비사업 추진의 파급효과(배점 20점)= 세부평가항목(•통합정비 참여 주택단지 수(배점 10점)= 1개 단지는 5점, 4개 단지 이상은 10점. ※ 사잇값 : 직선보간 산출, •통합정비 참여 세대수(배점 10점)= 500세대 미만은 2.5점, 3천세대 이상은 10점, ※ 사잇값 : 직선보간 산출).
▲평가항목 ⑤ 사업의 실현가능성(가점](배점 +5점)= •필요시 공모기관에서 평가항목을 구성하여 평가 가능.
▲평가항목 ① 주민동의 여부(배점 60점)= 새부평가항목(•주민동의율(특별정비구역 내 전체 토지등소유자 동의율)= 50%는 10점, 95% 이상은 60점. ※ 신도시별로 제시된 50%, 95% 등 기준은 제출된 공모 신청 구역들의 동의율 최소·최대값 등으로 대체 가능, 이하 다른 평가기준도 동일, ※ 사잇값: 직선보간 산출),
▲평가항목 ② 정주환경 개선의 시급성(배점 10점)= 세부평가항목(•통합구역 내 세대당 주차대수= 세대당 0.3대 미만은 10점, 세대당 1.2대 이상은 2점. ※구역 내 총 주차대수를 총 세대수로 나눈 값(주택단지를 대상으로 산출)으로 사잇값은 직선보간 산출),
▲평가항목 ③ 도시기능 활성화 필요성(배점 10점)= 세부평가항목(•필요시 공모기관에서 평가항목을 구성하여 평가 가능(정성평가 가능).
▲평가항목 ④ 정비사업 추진의 파급효과(배점 20점)= 세부평가항목(•통합정비 참여 주택단지 수(배점 10점)= 1개 단지는 5점, 4개 단지 이상은 10점. ※ 사잇값 : 직선보간 산출, •통합정비 참여 세대수(배점 10점)= 500세대 미만은 2.5점, 3천세대 이상은 10점, ※ 사잇값 : 직선보간 산출).
▲평가항목 ⑤ 사업의 실현가능성(가점](배점 +5점)= •필요시 공모기관에서 평가항목을 구성하여 평가 가능.
선도지구 공모에 신청할 주민들은 지자체별 공모 공고문에 포함될 ‘특별정비예정구역(안)’에 따른 구역을 대상으로, 구역 내 전체 토지등소유자의 50% 이상 동의와 단지별 토지등소유자의 50% 이상 동의를 받아 공모에 접수할 수 있다.
▲추진 일정= 1가 신도시 각 지자체는 특별정비구역(안)과 선도지구 선정 기준, 동의서 양식 및 동의서 징구 방식 등 공모 지침을 6월 25일에 확정·공고함으로써 선도지구 공모를 시작한다.
이후 9월 선도지구 선정 제안서 접수, 10월 평가 및 국토부 협의를 거쳐 11월에 지자체가 선도지구를 최종 선정한다.
올해 선정하는 1기 신도시 선도지구는 선정 직후 특별정비계획 수립에 착수한다. 이후 2925년 특별정비구역 지정, 2026년 시행계획 및 관리처분계획 수립 등을 거쳐 2027년 착공, 2930년 입주를 목표로 정비가 추진된다.
▲지원‧관리방안= 선도지구를 비롯한 노후계획도시 정비에 대해서는 ‘협력형 미래도시 정비모델’을 도입해 계획 수립부터 완공까지 주민과 함께 사업을 추진할 계획이다.
협력형 미래도시 정비모델이란 노후계획도시 정비사업에 특화된 주민지원 프로그램이다.
선도지구 주민대표, 경기도·1기 신도시 지자체, LH 등 노후계획도시정비지원기구로 구성된 협의체가 사업의 모든 과정에서 주민을 지원하고, 갈등을 조정한다.
사업착수 단계에서는 미래도시지원센터를 통해 주민과 추진위원회를 대상으로 교육과 컨설팅을 제공하고, 계획 수립단계에서는 특별정비계획‧사업시행계획 사전 협의(가이드라인 제시/협의체→ 구상안 마련/주민→ 사전 협의→ 본안 작성) 및 LX 플랫폼을 통한 정비계획 시뮬레이션을 제공하여 사업 속도를 단축한다.
시행자 지정 단계에서는 주민이 원할 경우 공공지원을 받아 추진위원회 구성 없이 조합을 설립하거나 LH 등 공공이 사업을 대행한다.
착공 단계에서는 사업비용 조달을 지원(HUG)해 비용 절감도 도모한다.
아울러 경기도는 2025년 중 정비사업 종합관리시스템을 구축해 사업의 투명성을 강화할 예정이며, 사업단계별로 갈등이 발생할 경우 협의체를 통해 신속히 조정하여 사업 지연을 예방할 계획이다.
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◆이주대책 수립
이날 간담회에서는 선도지구 등 정비사업 본격 착공 시 우려되는 전세시장 불안을 차단하고, 원활한 이주를 지원하기 위한 이주대책도 논의됐다.
먼저 특별법의 입법 목적 중 하나인 단계적‧순차적 계획에 따라 신도시 전체를 질서 있게 정비해 나간다는 방침이다.
1기 신도시는 주택 약 30만호가 단기간에 입주해 향후 정비시기가 일시에 도래(30년 이상 노후주택 : 2024년 19만 7천호/67%→ 2025년 25만 4천호/87%→ 2026년 27만 5천호/94%)함으로써 시장 혼란이 우려되기 때문에, 이를 방지하기 위해 체계적 계획을 수립해 정비 시기를 분산해 나갈 계획이다.
또한 전세시장에서 이주 수요가 흡수될 수 있도록 신도시 주변의 개발사업을 차질 없이 관리해 나가고, 전세시장 동향과 주택 수급 동향을 모니터링하여 필요시 신규 공급도 확대한다.(최근 3년간 1기 신도시 및 연접 지역 인허가 물량 27만 4천호로, 착공 물량 24만 3천호).
3기 신도시를 비롯한 신규 택지사업을 차질 없이 추진하는 한편, 권역별 주택 수급 상황에 따라 소규모 신규 개발사업을 통해 이주수요를 분산하고, 정비 후 신규로 공급되는 주택(분양주택, 공공기여 주택)도 이주 수요 분산에 적극 활용할 계획이다.
아울러 전세시장 불안이 나타나는 경우에는 연도별 정비 선정물량 조정, 인허가 물량 관리, 이주시기 분산 등 권역별 전세시장 안정화 방안도 시행하기로 했다.
지자체는 신도시별 기본계획에 이와 같은 이주대책을 포함할 예정이며,정부는 지자체가 수립하는 이주대책을 적극 지원하기로 했다.
또한 이 과정에서 주민의견을 충분히 반영해(설문조사 등) 주민 수요에 맞는 이주대책을 수립할 계획이다.
◆향후 추진계획
국토교통부 등 이날 간담회 참석자는 연내 수립 완료하기로 한 기본방침과 기본계획에 대해 다음과 같이 추진 일정을 논의했다.
기본방침은 8월 중 기본방침(안)을 수립해 전국 지자체 의견수렴 후 9월 노후계획도시정비특별위원회 심의를 거쳐, 10~11월 중 수립을 완료한다.
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1기 신도시별 기본계획 역시 8월에 기본계획(안)을 수립해 주민공람을 실시하고, 지방의회 등 절차를 거쳐 12월에 수립을 완료할 계획이다.
오늘 논의된 선도지구 선정계획 및 연도별 정비사업 기준물량 등은 향후 기본계획에 반영·포함해 수립된다.
박상우 국토교통부 장관은 “지자체 등 관계기관과 오랜 협의를 거쳐 오늘 선도지구에 대한 구체적인 선정 계획을 마련했다”며 “선정 이후 특별정비계획 수립 등 향후 과정에서 선도지구가 신속하게 정비가 추진돼 성공적인 모범사례가 될 수 있도록 필요한 지원 방안을 다각적으로 지속 강구할 것”이라고 밝혔다.
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