정부는 9.13 부동산 대책의 후속 조치로 수도권 내 입지가 좋은 곳에 30만호 규모의 공공택지를 추가 공급하기로 한 가운데, 우선 1차로 지지자체 등 관계기관 협의 절차가 완료된 중ㆍ소규모 택지 17곳에 3민5천호를 공급하기로 했다고 21일 밝혔다.

◆택지확보 추진계획- 1차 17곳 3만5천호 선정

중ㆍ소규모 택지 17곳은 서울시의 경우는 도심지역에 구(舊) 성동구치소, 개포동 재건마을(1천640호) 등 11곳에 약 1만호를 공급하고, 경기도는 서울 경계 인근에 위치하고, 철도(지하철)‧고속도로 등 교통 접근성이 우수한 광명, 의왕, 성남, 시흥, 의정부 등 5곳에 1만7천160호를 공급하며, 인천시는 인천 지하철 2호선 등 교통이 우수하고 청라지구 주변 젊은층의 주거 수요가 풍부한검암 역세권 1곳에 7천800호를 공급하기로 했다.

김현미 국토교통부장관은 이같은 내용을 골자로 하는 수도권 주택공급 확대 방안을 발표했다.

중ㆍ소규모 택지 17곳은 21일부터 주민공람을 시작, 전략환경영향평가, 중앙도시계획위원회 심의 등을 거쳐 2019년 상반기 지구지정을 완료하고, 하반기에 지구계획 수립 및 보상에 착수해 오는 2021년부터 주택 공급을 실시하기로 했다.

◆향후 택지확보 추진계획- 대규모 택지 조성 약 20만호 공급

정부는 특히 대규모 택지를 조성해 약 20만호를 공급하기로 했다.

이와 관련, 서울과 인접한(서울- 1기 신도시 사이) 지역에 100만평 이상 대규모 택지 4~5곳(1~2곳은 내 발표)을 조성하기로 했다.

조성 방향은 인프라, 교통망, 자족기능을 갖춘 가치창출형 주거공간으로 조성해 수도권 중심부의 주거와 업무기능 분산 수용하고, 일자리 창출을 위해 업무시설 등 도시지원시설용지를 확보하고 지자체 협업으로 지역전략산업 등을 유치하며, 광역교통망 계획과 연계해 도로, 철도 등 기반시설을 구축해 서울 및 인근 도시로부터 접근성을 제고하고, 스마트시티와 연계해 스마트홈, IoT, 친환경 에너지 등을 반영해 에너지 절감, 교통정체 해소 등 도시관리 효율성을 제고하기로 했다.

또한 주거기능과 보육·육아 서비스, 문화·복지시설 등 생활서비스를 연계하고, 신혼희망타운, 청년·신혼부부 특화 임대주택 등 주거와 맞춤형 특화서비스를 결합한 방식의 주택단지를 적극 반영하기로 했다.

중소규모 택지 조성 약 6만5천호 공급

정부는 또 대규모 택지 조성과 병행해 조속한 주택 공급을 위해 도심내 유휴부지, 군(軍)유휴시설, 장기미집행 도시계획시설 등에 중소규모 택지를 조성해 약 6만5천호를 공급하기로 했다.

도심내 유휴부지는 유휴 공공청사 부지 등 국공유지를 활용하고 기존 차고지, 철도부지나 역세권 등을 고밀·복합개발할 계획이며, 군(軍)유휴시설은 이전 대상인 군부대, 군체육시설 부지를 활용하거나 도심내 군관사 등을 고밀 개발하기로 했다.

장기미집행 도시계획시설은 2020년 7월부터 일몰되는 장기미집행 도시계획시설(학교, 공원 부지 등)을 택지로 활용하기로 했다. 예를 들면 장기 미조성 도시공원 부지를 활용해 70%를 공원으로 조성하고, 나머지 30%는 택지로 활용한다는 방침이다.

서울 개발제한구역 일부 활용 검토

정부는 또한 서울 개발제한구역(그린벨트)의 일부 활용하는 방안도 적극 검토하기로 했다.

이미 훼손돼 보존가치가 낮은 3등급 이하 개발제한구역을 해제하는 방안을 서울시와 지속적으로 협의해 나가되, 주택시장 안정을 위해 불가피한 경우 국토부 해제 물량의 일부를 직접 활용하는 방안도 검토하기로 했다. 그린벨트(GB) 평가 등급의 경우 1∼2등급은 보존하고, 3∼5등급은 개발 가능 여부를 검토한다는 것이다.

정부는 연내 약 10만호 공공택지를 추가로 선정해 발표하고, 2019년 6월까지 나머지 16만5천호를 공급할 부지를 선정해 발표할 계획이다.

◆주택 공급 계획- 실수요자 주거지원 위한 공공성 강화

주택 공급 계획과 관련, 실수요자 주거지원을 위한 공공성을 강화하기로 했다.

공공주택 위주(공공임대 35%이상)로 공급하되, 임대-분양 비율은 지역별 주택수요에 따라 지자체와 협의해 탄력적으로 적용하고, 분양가상한제가 적용되는 수도권 공공택지 내 공공분양주택에 대해서는 전매제한(최대 6년→ 8년), 거주의무(최대 3년→ 5년) 요건 등을 강화하기로 했다.

보상 등 일정 고려시, 2021년부터 순차적으로 공급이 가능할 전망이며, 공급시기는 지역여건과 주택시장 상황에 따라 조정 가능할 것으로 보인다.

30만호 신규주택의 연차별 공급(분양) 계획은 2021년 5천호, 2022년 2만호, 2023년 5만호, 2024년 8만호, 2025년 14만5천호 등이다.

투기 방지 방안

정부는 투기 방지 방안으로 개발예정 지역 일대의 지가 변동, 토지거래량 등을 모니터링하고, 주민공람 공고 즉시 개발행위 제한(주택지구내 건축물의 건축, 공작물의 설치, 토지 형질 변경 등 행위 제한) 및 불법행위 방지(항공사진 및 비디오 촬영, 현장관리인력 배치를 통해 불법 지장물 설치 및 투기행위 예방·단속)에 나선다는 방침이다.

또 투기성 토지거래 증가 또는 난개발 등이 우려되는 경우 관계기관 합동 투기단속반을 운영하고, 지자체와 협의하여 토지거래허가구역((5년간 토지소유권 및 지상권 등 투기성 토지거래를 차단- 3년 연장가능) 또는 개발행위 허가제한지역(3년간 건축물, 토지형질변경 등 행위제한- 2년 연장가능)을 지정해 투기 수요를 차단하기로 했다.

◆신혼희망타운 10만호 조기 공급

정부는 신혼희망타운(분양, 임대) 공급 일정을 최대한 단축해 사업을 신속히 추진해 실수요자의 주택공급 체감도를 제고하고, 우수한 입지에 신규 택지를 확보해 신혼부부가 저렴하게 구입할 수 있는 신혼희망타운 공급(10만호 사업 승인- 수도권 7만호)을 차질 없이 추진하기로 했다.

신혼희망타운은 국공립어린이집 설치 층간소음 저감, 단지내 단차 제거 등 육아·보육에 특화되고, 전량을 신혼부부에게 공급하는 공공주택으로, 분양형으로 공급하되 임대형(분환전환형)도 선택 가능하며, 1%대 대출 지원을 통해 초기 부담을 경감해주기로 했다.

전국 공급목표 10만호 중 80%인 8만호를 확보 완료했으며, 이 중 기존 택지는 3만9천호, 신규 택지는 4만1천호이다. 수도권은 목표 7만호 중 6만호를 확보했으며, 연말까지 2만호(수도권 1만호) 택지 추가 확보하기로 했다.

수도권 신혼희망타운 분양계획

올해 12월 위례, 평택 고덕에서 신혼희망타운 첫 분양을 실시한다.

수도권은 2019년에 6천호를 포함해 2022년까지 5만4천호를 분양하고, 지방은 2019년 4천호를 포함해 2022년까지 1만8천호를 분양하기로 했다.

정부는 사업 승인·실시설계 병행 추진 등 일정 단축을 통해 최대한 신속하게 추진하고, 신규 지구는 보상 등 일정을 감안할 때 2021년 이후부터 분양이 가능할 것으로 내다봤다.

(참고로 부천시의 경우 2020년 하반기에 괴안지구에 356호, 원종지구에 540호가 분양될 예정이다. 2021년에는 원종지구 400호가 추가 분양된다.)

◆제도개선 통한 도심 내 주택공급 기반 마련
도심 내 공급 확대 위한 도시규제 등 정비- 도시규제 완화

▲서울 상업지역 주거용 비율 및 용적률 상향= 현행 서울시는 상업지역내 주거복합건물의 주거외 용도비율을 20%~30% 이상, 주거용 사용부분의 용적률 400% 이하로 규정하고 있다.

이와 관련, 서울시 상업지역 내 주거복합 건물의 주거외 용도비율을 일괄20% 이상으로 하향하고, 주거용 사용부분의 용적률을 상향(400→ 600%)하는 서울시 도시조례 개정을 올해 하반기 추진, 서울시 도시계획 조례 개정 후 3년간 한시적으로 시행하고, 증가된 용적률의 50%는 임대주택으로 공급을 의무화할 계획이다.

▲서울 준주거지역 용적률 상향= 현행 서울시는 준주거지역 용적률을 400% 이하(국토계획법상 준주거지역의 용적률 상한인 500%의 범위 내에서 조례로 정함)로 규정하고, 다만, 도심 내 역세권에서 임대주택을 용적률 초과 부분의 50% 이상 건축시 용적률을 500% 부여하고록 하고 있다.

이와 관련 역세권 뿐 아니라 서울의 모든 준주거지역에서 임대주택을 용적률 초과 부분의 50% 이상 건축 시 용적률 500% 부여하도록 올해 하반기 서울시 도시조례 개정을 추진해 서울시 도시계획 조례 개정 후 3년간 한시적으로 시행하기로 했다.

개발사업의 기부채납 대상에 임대주택 포함

정부는 현행 도시지역 내 지구단위계획 구역에서 건축물 건축시 건폐율 등의 완화 적용을 위한 기부채납 대상이 ‘기반시설’로 한정돼 있는 것을 기반시설이 충분한 경우에는 공공임대주택도 기부채납이 가능하도록 개선하도록 올해 하반기 국토계획법 시행령 개정을 추진해 대규모 민간부지 개발을 통해 공공주택 등 주택 공급 확대를 가능하도록 할 계획이다.

역세권 주택 공급 확대

▲역세권 용도지역 상향= 교통이 편리한 서울시 역세권의 용도지역을 상향해 임대주택 및 분양주택 공급 확대하고, 증가된 용적률의 50%는 임대주택 등(임대주택-최대 30%, 창업임대오피스, 공공임대상가, 문화시설, 공용주차장 등)으로 공공기여를 의무화한다는 방침이다.

서울시 자체 사업으로 2019년 시범사업 추진(5개소) 후 단계적으로 사업 추진하도록 할 계획이다.

▲역세권 청년임대 부설주차장 설치 기준 등 완화= 역세권 소형임대주택에 대해서는 조례로 완화할 수 있도록 위임된 세대당 주차대수 위임 범위(현행 50%) 확대 검토하고, 지자체가 임대사업자 및 임차인대표회의와 협의 결정 시 역세권 임대 부설주차장 외부 개방을 허용하도록 올해 하반기 민간임대법 시행령 개정을 추진하기로 했다.

◆소규모 정비사업 활성화 통한 도심 내 공급 확대

▲공적임대 공급시 인센티브 개선= 현행 연면적 20% 이상 공적임대 공급 시 법적 상한용적률까지 인센티브를 부여하나, 인센티브 대비 혜택이 크지 않은 상황이다.

이와 관련, 소규모 정비를 통한 공적임대 확대를 위해 연면적 또는 세대수 20% 이상 공적임대 공급 시 용적률 혜택 부여하도록 올 하반기 ‘빈집법’ 개정을 추진하기로 했다.

▲기반시설 인센티브 부여= 현행 소규모 정비사업으로 공동이용시설 설치 시 용적률 인센티브를 부여하나, 기반시설 설치 시 용적률 인센티브는 없는 상황이다.

이에 대해 주거환경 개선을 위해 소규모 정비사업으로 기반시설 부지제공 또는 설치 시 용적률 혜택을 부여하도록 올 하반기 ‘빈집법’ 개정을 추진하기로 했다.

도로 등 기반시설 미흡으로 사업성이 낮은 지역에서 기반시설을 설치하더라도 용적률상 손해가 없도록 해 사업 활성화를 유도하기로 했다.

▲자율주택 정비사업 대상 확대= 현행 연립주택은 단독으로 소규모재건축이 가능하나, 20세대 미만 소규모 연립은 사업성이 부족해 소규모 정비가 어려운 상황이다.

이에 대해 20세대 미만 연립도 인근 단독주택 또는 다세대 주택과 함께 정비할 수 있도록 자율주택정비사업(20세대 미만 단독·다세대주택을 대상으로 주민합의체를 구성하여 통합정비) 대상을 추가하도록 올 하반기 ‘빈집법’ 개정을 추진하기로 했다.

▲가로구역 요건 완화= 현행 가로주택 정비사업 시행을 위해서는 기존 가로구역(Block)이 폭 6m 이상의 도로로 둘러싸여 있어야 사업 추진이 가능했다. 다만, 대부분의 노후 주거지는 도로 폭이 좁아 가로구역 요건을 충족 하지 못해 가로주택 정비사업 활성화에 어려움이 있었다.

이에 대해 가로주택 정비사업을 통해 폭 6m 이상의 도로가 설치 예정(다만, 사업부지를 둘러싼 도로 중 최소 1면은 6m 도로가 설치되어 있어야 함) 인 경우에도 가로구역 요건을 충족하는 것으로 간주해 사업 추진이 이루어지도록 했다.

▲일반분양분 매입 지원= 현행 가로주택정비사업으로 공급되는 일반분양주택이 미분양되는 경우 LH에서 일부만 매입((가로주택- 일반분양 주택 수의 30%, 자율주택- 일반분양 주택 수의 100%)하도록 해 사업자의 부담으로 작용했다.

이에 대해 사전에 조합과 협의된 경우에는 일반분양주택을 전량 매입(설계․시공은 LH 또는 소규모정비 임대리츠가 정하는 가이드라인에 따라 진행)할 수 있는 ‘소규모정비 임대리츠’ 설립을 올해 12월 추진해 주택도시기금과 LH가 출자한 리츠가 주민합의체, 조합 등이 건설한 자산을 선매입해 10년간 임대운영 후 분양 전환하도록 할 계획이다.

▲자율주택정비사업 기금융자 조건 개선= 현행 자율주택 정비사업으로 기금 융자 시 준공시점에 상환하고 있어 사업비 회수에 장기간이 소요되는 공공지원주택 공급이 저조했다.

이를 개선하기 위해 자율주택정비사업을 통해 연면적 또는 세대수의 20% 이상 공공지원주택 공급 시 융자기간 연장(5년→ 10년: 건설기간 2년+공공지원주택 임대기간 8년)을 하도록 할 계획이다.

↓추가 업데이트
다음은 김현미 국토교통부 장관의 수도권 지역 주택 공급 방안 발표 브리핑 전문(全文).

안녕하십니까? 국토교통부 장관 김현미입니다.

정부는 지난 9월 13일 관계부처 합동으로 주택시장 안정대책을 발표한 바 있습니다.

대책 발표 이후 비이성적 투기에 따른 이상과열 현상을 보이던 서울과 수도권 일부의 주택 시장이 빠르게 안정화되어 가고있습니다.

다주택자의 투기 수요 억제, 실수요 중심의 대출 및 청약제도 개선 등이 차질없이 시행되어 나간다면 향후 주택시장의 안정세는 더욱 확고해질 것으로 기대합니다.

최근 서울 등의 이상 과열에는 주택 수급에 대한 객관적인 평가와는 달리 공급 부족에 대한 과도한 우려와 내집 마련에 대한 불안감 확산도 일부 작용했다고 생각합니다.

오늘 수도권 주택 공급 확대 방안을 통해 서울 및 수도권의 수급상황과 향후 공공택지 확보 및 도심 내 규제 완화를 통한 주택 공급 확대 방안을 자세히 말씀드리고자 합니다.

서울 및 수도권의 주택 수급은 안정적입니다. 서울 및 수도권의 주택 인허가 물량은 지난 10년 평균에 비해 최근 3년간 30% 수준을 상회하였고 22년까지 입주물량도 실수요를 상회할 것으로 전망됩니다.

사업이 진행 중인 재개발, 재건축 구역도 500여 개, 약 34만 호에 이를 정도로 서울 시내 정비 사업도 원활히 추진 중입니다.

주기적인 수도권 집값 불안을 차단하기 위해서는 이러한 안정적인 주택 수급 기반 위에 앞으로도 실수요자에게 양질의 저렴한 주택이 지속적으로 충분히 공급된다는 비전을 제시하고 이를 차질 없이 시행해 나가는 것이 무엇보다 중요합니다.

서울, 수도권의 좋은 입지에 속도감 있는 공급, 임대 주택과 분양 주택의 조화, 실수요자 우선이라는 3대 원칙 아래 실효성있는 방안을 마련하였습니다.

먼저 수도권 공공택지 확보를 통한 주택 30만 호 추가 공급 방안에 대해 설명드리겠습니다.

이번에 1차로 지자체 협의절차 등을 완료한 중소규모 택지 17곳, 약 3만 5000호의 주택공급이 가능한 입지를 선정하였습니다.

모두 서울 인근에 위치하고 지하철, 도로 등 교통 접근성이 우수한 지역입니다.

서울 도심 지역에서는 구 성동구치소, 개포동 재건마을을 포함한 총 11곳 약 1만 호를 선정하였습니다.

경기도는 서울에 인접한 광명, 의왕, 성남, 시흥, 의정부에 5곳 1만 7000호, 인천은 검암 역세권에 7500호입니다.

오늘 공개된 3만 5000호의 택지는 19년 상반기 지구지정을 완료하고 21년부터 분양을 시작할 계획입니다.

30만 호 중 나머지 26만 5000호에 대해서는 연내 10만 호를 추가 발표하고 내년 상반기까지는 모든 신규 택지의 선정을 마무리하겠습니다.

향후 발표할 약 26만 5000호 중 약 20만 호는 서울과 1기 신도시 사이에 대규모 택지 4, 5개를 조성하여 공급하고 나머지 6만 5000호는 신속한 주택 공급을 위해 중소 규모의 택지를 조성하도록 하겠습니다.

중소 규모 택지는 도심 내 유휴부지, 유휴 군시설, 장기미집행 도시계획 시설을 활용하겠습니다.

서울시와는 이미 훼손되어 보존가치가 낮은 3등급 이하 개발 제한구역을 해제하는 방안을 지속적으로 협의해 나가겠습니다.

다만 주택 시장 안정 등을 위해 불가피한 경우에는 국토부의 해제 물량을 활용하는 방안도 검토하겠습니다.

신규로 조성되는 택지에서 공급되는 주택은 실수요자의 주거지원을 위해서 공공주택 위주로 공급하되 임대주택과 분양주택의 비율은 지역별 주택 수요에 따라 지자체와 협의하여 탄력적으로 적용하겠습니다.

공공택지 내 분양주택에 대해서는 전매제한, 거주 의무 요건 등을 강화하고 개발 예정지역 일대의 집값 연동, 토지거래량 등을 모니터링하여 투기 및 난개발 등이 우려되는 경우에는 관계기관 합동 투기단속반을 투입하고 토지거래 허가 구역이나 개발행위제한지역을 지정하여 투기와 난개발을 철저히 차단해 나가겠습니다.

정부는 지난해 주거복지로드맵과 올해 청년, 신혼부부 주거지원 방안을 통해 신혼 희망타운 10만 호 공급 계획을 밝힌 바 있습니다.

현재 전국 10만 호 중에서 수도권 6만 호를 포함한 8만 호의 부지를 확보하였고 연말까지 남은 부지를 모두 확보하겠습니다.

올해 12월 위례신도시와 평택 고덕에서 신혼희망타운의 첫 분양을 실시하고 19년에는 수도권에서 6000호, 22년까지 모두 5만 4000호를 분양하겠습니다.

정부는 신혼부부들이 내집 마련을 통해 주거안정을 체감할 수 있도록 공급일정을 최대한 단축하겠습니다.

신규택지의 개발과 함께 도심 내 주택공급의 확대도 추진하겠습니다.

첫째 도시 규제를 정비하겠습니다.

서울시와 협력을 통해서 용도 용적제를 완화하여 서울 상업지역 내 신규주택 공급을 늘려나가고 준주거지역의 용적률을 상향하겠습니다.

규제완화를 통해서 증가된 용적률의 절반은 임대주택으로 공급토록 하여 개발이익환수와 함께 서민의 주거안정도 확보하겠습니다.

이와 함께 도시 지역 내 개발 사업 추진시 기부체납 대상의 공공임대주택도 포함하겠습니다.

둘째, 도심 내 소규모 정비사업을 활성화하겠습니다.

소규모 정비사업에 대해서는 용적률 혜택을 보다 넓게 부여하여 사업이 원활하게 추진될 수 있도록 하겠습니다.

자율주택정비사업 대상을 소규모 연립주택까지 확대하고 가로주택정비사업의 요건도 완화하겠습니다.

가로주택정비사업의 일반분양분을 전량 매입하는 소규모 정비임대리치를 설립하고 자율주택 정비사업의 기금융자조건도 개선하겠습니다.

존경하는 국민 여러분!

지난 8월 27일 처음으로 공급 확대 방안을 밝힌 이후 한 달여 간에 걸쳐 지방자치단체 협의와 택지 지정을 위한 사전절차를 속도감 있게 진행하여 3만 5000호를 공급할 수 있는 택지를 이번에 1차로 공개하였습니다.

시간상의 제약으로 보다 많은 택지를 이번에 공개하지는 못했지만 공개하지 못한 택지에 대해서는 지방자치단체와의 협의 등 관련 절차를 속도감 있게 마무리하여 올 연말에 2차 신규 택지를 발표하고 내년 상반기까지 주택 30만 호 공급을 위한 신규택지를 모두 발표하겠습니다.

또한 기존 도심 내 규제 개선도 지방자치단체 등과 협의하여 연내에 완료하고 내년부터 가시적인 주택 공급 확대 효과가 나타날 수 있도록 하겠습니다.

실수요자 보호 및 투기수요 근절을 위한 수요관리 대책과 실수요자를 위한 양질의 주택공급 정책의 균형있는 정책 추진을 통해서 주택시장을 반드시 안정시키겠습니다. 감사합니다.